Sobre la contabilización de un contrato de arrendamiento de inmueble con
opción de compra.
a) La entidad B (arrendataria) pagará una renta
mensual, equivalente al importe de la cuota mensual que la entidad A
(arrendadora) viene obligada a pagar a la entidad bancaria que le prestó la
financiación para adquirir dicho inmueble.
b) La entidad A otorga a la entidad B una opción
de compra, con un plazo máximo de ejercicio de cinco años que coincide con la
duración del arrendamiento.
c) No se establece precio por la opción de compra,
pero sí el precio de venta del edificio en caso de ejercicio de la opción, que
se acuerda en un importe determinado considerándose a cuenta del mismo las
cantidades que la entidad B haya efectuado en concepto de arrendamiento, por lo
que, en caso de ejercerse al final del periodo señalado, la cantidad restante a
pagar por el valor residual del edificio sería dicho importe menos las cuotas
satisfechas.
Respuesta
“…cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se
deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato, dicho acuerdo deberá
calificarse como arrendamiento financiero. En particular, en un acuerdo de
arrendamiento con opción de compra, se presumirá que se transfieren
sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad,
cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción.
A tal efecto,
desde una perspectiva económica racional, ese requisito se debería entender
cumplido si el valor razonable del activo en la fecha de ejercicio de la opción
supera, de manera significativa, el precio acordado por la transferencia del
activo, circunstancia que corresponde evaluar a los administradores de la
sociedad, pero que cabría presumir en el supuesto de que dicho importe fuese
equivalente al valor razonable del inmueble en la fecha de la firma del acuerdo
de arrendamiento menos las mensualidades que el arrendatario abone hasta el
ejercicio de la opción.”
Análisis
El ICAC recuerda la aplicación su consulta nº 5 del BOICAC nº 78, la cual a su vez se remite a las disposiciones del Plan General Contable sobre arrendamientos financieros.
El PGC, en su Norma de Registro y
Valoración 8ª “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar”,
establece una regla general para calificar un arrendamiento como financiero:
transferencia sustancial de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad
del bien.
A continuación, establece una serie de
presunciones de tal transferencia de riesgos y beneficios:
- Cuando existe opción de compra, se presumen transferidos cuando no existan dudas razonables de que la opción de compra se va a ejercitar.
- Aunque no exista opción de compra, se establece una relación de circunstancias en las cuales se entienden transferidos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien arrendado, salvo prueba en contrario (transferencia de la propiedad del bien al final del arrendamiento, duración del contrato equivalente a la vida útil del bien, valor actual de los pagos acordados equivalente al valor razonable del bien, utilidad del bien exclusiva para el arrendatario, etc.).
Por tanto, ante la firma de un contrato de
arrendamiento, sea cual sea su denominación (alquiler, arrendamiento con opción
de compra, leasing), la sociedad deberá analizar el fondo jurídico del acuerdo
y comprobar si se cumple o no la definición de arrendamiento financiero del
PGC:
-
En caso de
existir opción de compra, deberá valorar si existen o no dudas razonables de
que dicha opción vaya a ejercitarse:
o La sociedad arrendataria valorará si
mantiene la voluntad del ejercicio de dicha opción siguiendo los planes de
inversión de la dirección, acuerdos del órgano de administración, etc. Y si
estima que dispondrá recursos económicos para su ejercicio.
o La sociedad arrendadora podrá tener en
cuenta indicadores tales como la voluntad inequívoca manifestada
(preferiblemente por escrito) por el arrendatario, la propia contabilización
que realice el arrendatario en caso de conocerla, la experiencia pasada en
contratos similares mantenidos con el arrendatario, etc.
o Ambas partes deberán tener en cuenta si de
las condiciones económicas del contrato se desprende que siguiendo una actuación
económica racional, la opción de compra será ejercitada.
-
En caso de no
existir opción de compra, deberá revisar si se cumple alguna de las
presunciones establecidas en el PGC y, siendo así, si existe prueba en contra
de la transferencia de los riesgos y beneficios de la propiedad del bien.
En el caso de la consulta el contrato
establece una opción de compra, por lo que la clave del análisis está en
valorar si existen dudas razonables de que dicha opción se ejercitará. En este
punto, el ICAC considera que no existirán dudas cuando de las condiciones del
contrato se desprenda que el valor razonable del activo en la fecha del
ejercicio de la opción sea significativamente superior al precio acordado. En
el caso expuesto podría llegarse a esta conclusión, ya que el precio acordado
equivaldría al valor razonable del bien en la fecha del contrato menos la renta
satisfecha hasta el ejercicio de la opción.
Por último, el ICAC puntualiza que serán
los administradores de la sociedad quienes deberán valorar las condiciones
económicas del arrendamiento para concluir si existen dudas sobre el ejercicio
de la opción de compra.
